L’accatastamento F3 e F4, relativo ai fabbricati in corso di costruzione e definizione, riguarda categorie necessariamente provvisorie.

Il periodo previsto va dai 6 ai 12 mesi, come prevede la circolare n. 4/T del 29/10/2009 dell’Agenzia del Territorio in merito all’accatastamento in F3 (unità in corso di costruzione) ed F4 (unità in corso di definizione). Il carattere temporaneo è legato al fatto che nell’arco di qualche mese si dovrebbe arrivare all’accatastamento finale, con l’attribuzione della categoria e della rendita definitiva dell’immobile.

Caratteristiche della categoria F3 unità in corso di costruzione

Un edificio in costruzione “al grezzo”, è privo solitamente di impianti, pavimenti e rivestimenti, sanitari, porte, serramenti e tutto quanto serve per considerare l’unità immobiliare fruibile o abitabile.

Le unità immobiliari i cui lavori sono stati interrotti e/o non ancora conclusi, quindi, entrano in banca dati solo ai fini della loro identificazione, in categoria F3 o F4; la variazione successiva può essere classata solo in una delle categorie produttive di reddito e non in altre categorie fittizie. Va escluso il caso della demolizione totale con la conseguente classificazione in F/1 (area urbana).

La caratteristica delle unità immobiliari in corso di costruzione F3 è che si riferiscono ad edifici di nuova costruzione. Le categorie F4 invece vengono utilizzate per la dichiarazione al Catasto Urbano di immobili che devono essere oggetto di trasferimento di diritti e, successivamente al rogito, saranno accorpate ad altre unità immobiliari. Non possono essere censite in categoria F4 le porzioni di immobile derivate da scorporo di unità immobiliari censite in catasto con propria rendita (ES.: parti di vani e scale condominiali; sottotetti interclusi o non definiti, ecc.).

L’attribuzione di una categoria fittizia (accatastamento in F3 o F4) avviene generalmente per fini specifici, ad esempio per degli atti di compravendita prima della fine dei lavori o per la richiesta di un mutuo durante lo stato d’avanzamento dei lavori. Ricordiamo che è anche possibile inserire un immobile di categoria fittizia F3 o F4 in successione. Non deve preoccupare il fatto che tali fabbricati sono sprovvisti di rendita catastale. In corrispondenza del campo “rendita” andrà inserito il valore “zero“. Nel campo “valore” deve essere inserito il valore stimato del fabbricato che, in linea di massima, è quello di mercato. Le imposte di successione, pertanto, saranno pagate su tale valore inserito nella successione ereditaria.

Accatastamento immobile in costruzione e periodo massimo

È possibile ottenere una proroga al periodo previsto di 6/12 mesi per l’immobile accatastato come F3 unità in corso di costruzione, solo presentando apposita dichiarazione al comune circa la mancata ultimazione dell’immobile. Si tratta tuttavia di una prassi largamente disattesa, come testimonia il fatto che sul territorio italiano ci sono oltre un milione di fabbricati appartenenti alle categorie catastali F/3 e F/4.

Ciò dimostra che non sempre l’accatastamento in tali categorie sia di tipo provvisorio. La permanenza prolungata negli atti catastali di tale categoria può concorrere, però, a
favorire anche se involontariamente comportamenti tendenti all’elusione fiscale. Pertanto le parti interessate sono tenute a controllare che tale fattispecie sia limitata nel tempo, ritenendo fisiologica una permanenza delle categorie fittizie F3 e F4 negli atti del catasto non superiore a 6/12 mesi. In caso contrario le stesse saranno invitate a regolarizzare le iscrizioni catastali delle unità immobiliari coinvolte.

In caso di mancata risposta, l’Ufficio del Catasto interviene, anche attraverso sopralluoghi, e quando ne ricorre il caso può anche irrogare le previste sanzioni dandone comunicazione agli Ordini e Collegi Professionali. Per questo motivo con la circolare 27/E del 13 Giugno 2021 l’Agenzia delle Entrate ha dato al Comune di competenza la facoltà di produrre sempre segnalazioni anche per le unità immobiliari impropriamente censite nelle categorie:

• F/3 – Unità in corso di costruzione.
• F/4 – Unità in corso di definizione.

Le segnalazioni da parte dei Comuni possono essere effettuate ai sensi delle procedure
dettate dalle seguenti norme:

• art. 3 comma 58 legge 662 del 1996: si tratta di una generica segnalazione del Comune finalizzata alla verifica di immobili il cui classamento risulti non aggiornato, ovvero palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche.
• art. 1 comma 336 legge 311 del 2004: trattasi di segnalazioni fondate su elementi concreti concernenti la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali, per intervenute variazioni edilizie sugli immobili.

Legislazione sull’accatastamento in F3 ed F4

La caratteristica principale delle categorie catastali fittizie F3 e F4 è che esse non hanno
rendita catastale. Si tratta infatti di costruzioni per le quali il proprietario, ente o privato che
sia, non è tenuto a pagare tasse come l’IMU o la TASI. Se il Comune in cui si trova l’immobile ha richiesto il pagamento di una tassa per un immobile in categoria F3 o F4, si possono verificare uno di questi due casi:

1. L’immobile è effettivamente ancora non rifinito, quindi rientra nei 6-12 mesi per i quali non bisogna pagare tasse sulla sua rendita. In questa situazione, il proprietario può chiedere l’annullamento della richiesta di IMU, TASI o altre imposte. La tassazione degli immobili di categoria F3 o F4 è piuttosto controversa, dato che la legislazione a volte è piuttosto sbilanciata verso una norma dell’art. 5 del D. Lgs. n. 504/92 secondo cui i fabbricati in corso di costruzione o definizione devono essere tassati come aree edificabili.
2. Sono trascorsi più di 12 mesi dall’assegnazione della categoria fittizia ed è quindi necessario effettuare un nuovo accatastamento.

Nuovo accatastamento di immobili in categoria F3 o F4

Le unità immobiliari appartenenti alle categorie fittizie F3 e F4 vengono costituite temporaneamente tramite procedura Docfa (è obbligatorio redigere apposita relazione tecnica descrittiva dello stato dell’immobile) senza la necessità di redigere la planimetria
catastale ma identificandole graficamente e numericamente (numero di subalterno)sull’elaborato planimetrico.

Successivamente, venute meno le motivazioni legate all’accatastamento come unità immobiliari fittizie, si procede all’assegnazione definitiva di categoria e rendita sempre con procedura Docfa utilizzando la causale pre-impostata di “ultimazione di fabbricato urbano”. Bisognerà aggiornare anche l’elaborato planimetrico non per la parte grafica (dato che il numero del subalterno non deve essere cambiato) ma per modificare la destinazione nell’elenco subalterni.

Va ricordato che quanto elencato sopra  va eseguito da professionisti abilitati (geometri, architetti, ingegneri, ecc…) e i costi di accatastamento di immobile F3 e F4 possono essere quindi variabili.