Compravendita terreni, attenzione quando ci sono i fabbricati dentro

Una recente sentenza della Corte di Cassazione Civile ha ribadito un principio già presente nel Codice Civile, a cui è sempre bene prestare molta attenzione…

na recente sentenza, la numero 1750/2018 della Corte di Cassazione Civile, ha ribadito con forza un principio già presente nel Codice Civile, ma a cui è sempre bene prestare molta attenzione: la compravendita di un terreno può comprendere anche i fabbricati che vi insistono quand’anche questi ultimi non siano espressamente citati nella descrizione dell’oggetto della compravendita.

Compravendita terreni, cosa dice il Codice Civile?

È l’articolo 934 del Codice Civile che stabilisce questo principio di accessione già a partire dal lontano 1942, ma la continua evoluzione dell’attività agricola e delle costruzioni ha fatto sì che i casi di litigi fossero sempre numerosi. Infatti, il testo del Codice Civile, scritto per l’appunto nel 1942 in un’epoca di preponderante economia agricola e rurale, cita chiaramente che qualunque piantagione, costruzione ed opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del fondo: “Qualunque piantagione, costruzione o opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge.”

Sulle piantagioni sembrano non esserci dubbi e, invero, non si registrano nella storia grosse vertenze, cause o litigi degne di nota per questo; differente il caso delle costruzioni, specie perché il Catasto italiano ha permesso che molto spesso gli edifici dediti all’agricoltura non venissero inseriti sulle mappe catastali e correttamente censiti al Catasto Fabbricati (cosa avvenuta solamente con le varie scadenze degli anni del recente passato, 2011-12 circa e l’obbligo di accatastamento dei fabbricati rurali).

Dunque ci si poteva trovare di fronte a casi in cui esistesse un fabbricato molto probabilmente non correttamente censito sulle mappe catastali, ma censito come terreno, unitamente alla parte di cui il fabbricato fa parte: un esempio del genere era tipico soprattutto dell’ambito agricolo/rurale almeno fino ad un paio di anni orsono. In riferimento all’esempio, per quanto previsto dalla norma, dunque, il proprietario del terreno è anche il proprietario del fabbricato soprastante e, di conseguenza, quando il proprietario procede col vendere il terreno contestualmente vende anche il fabbricato. Tale tipologia di acquisto viene detta “acquisto per incorporazione”.

È giusto porre la massima attenzione a tutto ciò, nonostante l’attuale normativa catastale obblighi a una maggiore precisione nella distinzione tra terreni e fabbricati. Nella sicurezza e tranquillità di non commettere errori circa la vendita di un fabbricato unitamente e quanto mai fondamentale affidarsi a un buon Notaio e prima ancora a un tecnico di fiducia che possa ben consigliare sulla questione tramite un sopralluogo in loco e tutte le ricerche storiche necessarie per il caso (ricerche catastali anche tramite le partite, ricerche ipotecarie etc.).

Al di là del mondo rurale

Esistono poi numerosi che esulano dal mondo rurale, come per esempio quello del condominio dove non si può certamente dire che tutto quanto sia al di sotto dell’alloggio privato dell’ultimo piano sia di proprietà del titolare di tale alloggio o ancora l’esempio della costruzione in seguito ad un’illegittima occupazione di un terreno da parte di terzi (o anche in seguito ad una illegittima espropriazione) dove le opere edilizie eventualmente realizzate e vincolate al suolo appartengono direttamente al proprietario del fondo che si era visto illegittimamente occupare la sua proprietà.

Anche l’usucapione sotto sta al principio per cui tutto quanto presente sopra o sotto al suolo sia di proprietà del proprietario del fondo stesso.

Quando il suolo su cui si costruisce è in capo a più comproprietari, invece, non vale il principio dell’accessione come da art. 934 C.C., ma valgono le regole sulla comunione e pertanto, se si realizzassero opere su un appezzamento di suolo comune a più soggetti senza il consenso di tutti gli altri comproprietari, le opere realizzate dovrebbero ritenersi illegittime (vedasi Cassazione n. 1556, rv. 615966 del 24/01/2011)

In conclusione, pertanto, nel vendere un terreno è bene prestare la massima attenzione che non si stia vendendo unitamente ad esse anche qualche fabbricato, quand’anche fatiscente o da ristrutturare, che invece non si sia intenzionati a cedere.