I prefabbricati sono ‘unità immobiliari’?
Agenzia delle Entrate: per stabilirlo occorre valutare autonomia funzionale e reddituale e adempiere l’obbligo di aggiornamento catastale.
Le strutture prefabbricate, anche quando semplicemente appoggiate al suolo, possono essere considerate “unità immobiliari”.
A specificarlo l’Agenzia delle Entrate nella Risposta 372/2019 in cui, partendo dalla richiesta di diversi stabilimenti balneari (che chiedevano se le strutture in concessione fossero soggette all’aggiornamento catastale), spiega quando un bene è riconducibile o meno alla nozione di “unità immobiliare”.
Unità immobiliare: come si qualifica?
Per l’Agenzia delle Entrate, la “chiave di volta” per risolvere la questione è la definizione di “unità immobiliare”; di conseguenza passa in rassegna le norme che la chiariscono.
Ad esempio, l’articolo 2 del DM 28/1998 ha precisato che “l’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale”; “sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale”.
L’articolo 3 aggiunge che “costituiscono oggetto dell’inventario catastale, con il conseguente obbligo di dichiarazione da parte dei soggetti interessati, tutte le “unità immobiliari”, come definite all’articolo 2 del medesimo decreto.
Pertanto, in base alle predette disposizioni, al fine di poter annoverare tra le “unità immobiliari” un manufatto, anche solo semplicemente appoggiato al suolo, occorre che siano contemporaneamente soddisfatti, oltre ai requisiti di “autonomia funzionale e reddituale del bene” anche quello della “stabilità nel tempo”.
Unità immobiliari e obbligo di aggiornamento catastale: il caso
La spiegazione delle Entrate serve per rispondere alla richiesta di chiarimento arrivata dell’associazione di stabilimenti balneari che non riteneva di dover presentare aggiornamento catastale per prefabbricati solo appoggiati al suolo realizzati sul demanio marittimo perché non rientranti nelle categorie individuate dall’Agenzia del demanio in materia di accatastamento dei fabbricati realizzati sul demanio marittimo, cioè: “A” costruzioni in muratura ordinaria con solaio in cemento armato semplice o misto; “B” costruzioni in muratura ordinaria con solaio in pannelli prefabbricati su piattaforma in cemento armato; “C” strutture prefabbricate realizzate su piattaforma in cemento armato incernierate o affogate con calcestruzzo al basamento.
Dopo aver definito ‘unità immobiliare’, l’Agenzia chiarisce che sono sottoposte ad accatastamento le costruzioni realizzate sul demanio marittimo con le caratteristiche delineate nelle tipologie “A”, “B” e “C” e con i requisiti previsti dal DM 28/1928, compreso quello che fa riferimento alla “stabilità nel tempo”.
Ai fini del Catasto è stato stabilito che sono sottoposti ad aggiornamento i manufatti prefabbricati anche se appoggiati al suolo e, quindi, non provvisti di piattaforma in cemento armato o con basamento di calcestruzzo, quando stabili nel tempo e con autonomia funzionale e reddituale: in poche parole se costituiscono “unità immobiliari”.
