Fabbricati collabenti: gli aspetti catastali, edilizi e fiscali

Un approfondimento tecnico-normativo su ruderi e immobili non utilizzabili

20/04/2020 – L’interesse per i fabbricati collabenti, ruderi abbandonati e spesso diroccati che spuntano negli anfratti della città moderna, è sempre più in aumento. Interesse che spesso è accompagnato da molteplici domande di natura tecnica, normativa, fiscale, come è emerso dalla discussioni avviate nel Forum di Edilportale.

Il Forum di Edilportale è una community di persone, professionisti del settore ma anche privati cittadini, che si scambiano richieste, informazioni, soluzioni e opportunità. Che condividono esperienze e che partecipano con le proprie capacità culturali e tecniche a fornire e apprendere informazioni utili in materia di edilizia e quanto ad essa sia connesso.

Il dibattito sul tema dei fabbricati collabenti è stato corposo, pertanto, riportiamo di seguito una raccolta di quesiti e risposte.

Fabbricati collabenti, aspetti catastali

Che cos’è un’unità collabente?
Un’unità collabente è una costruzione caratterizzata da un notevole livello di degrado, tale da determinarne l’incapacità di produrre reddito. Tali costruzioni, ai soli fini dell’identificazione, possono essere oggetto di iscrizione in catasto nella categoria F/2. La F/2 è una categoria priva di rendita catastale. Gli edifici collabenti non vanno confusi con gli inagibili, definiti tali in base ai criteri stabiliti da ogni comune, che invece, pagano le imposte ridotte ma mantengono inalterata la rendita.

Fabbricati collabenti, aspetti edilizi

La demolizione e ricostruzione di un’unità collabente è da intendersi “ristrutturazione edilizia” o “nuova costruzione”?
Fino al 2013 – anno in cui entra in vigore la Legge 98/2013, meglio conosciuta come Decreto del Fare – un intervento di demolizione e ricostruzione di un’unità collabente era da considerarsi nuova costruzione, dal 2013 vengono apportate modifiche all’art. 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. 380/2001 – che amplia gli interventi riconducibili alla ristrutturazione edilizia, tra cui rientrano “quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza […]» Pertanto, la ricostruzione di un rudere, nel rispetto della volumetria preesistente,  può rientrare nel concetto di “ristrutturazione edilizia, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”. In virtù dello stesso articolo vengono meno gli obblighi di mantenimento della stessa sagoma, che invece rimangono solo in presenza di un vincolo sull’immobile.

Quale procedimento amministrativo bisogna avviare?
L’intervento di demolizione e ricostruzione di un fabbricato collabente, rispettando la preesistente consistenza, può essere realizzato tramite SCIA. Quando invece non si può dedurre la preesistente consistenza e dunque l’intervento comporta “modifiche della volumetria complessiva” siamo nel regime amministrativo del Permesso di costruire o della SCIA alternativa al PdC

È possibile realizzare, tramite l’intervento di demolizione e ricostruzione, anche un cambio di destinazione d’uso?
La destinazione d’uso del nuovo fabbricato deve essere rispondente alle prescrizioni dello strumento urbanistico; di conseguenza, se da un punto di vista normativo è possibile il cambio di destinazione d’uso non vi sono elementi ostativi, al contrario si commetterebbe un abuso.

È possibile ricostruire con sagoma diversa e/o cambiare l’area di sedime?
Sì, è possibile ricostruire anche con sagoma differente, purché venga rispettata la volumetria preesistente, ad esclusione del caso specifico di immobili vincolati.

L’area di sedime può essere diversa ma sempre nel rispetto delle distanze come prevede il Decreto Ministeriale 1444/1968. Per esempio, se l’attuale unità collabente non rispetta le distanze dai confini e dagli altri edifici e viene fatto un intervento di demolizione e ricostruzione con identica sagoma e identica area di sedime – un’effettiva coincidenza con la preesistenza – allora è possibile “mantenere” le distanze iniziali. Invece, se il manufatto iniziale non rispetta le distanze e viene ricostruito con sagoma e/o area di sedime diversa – una conformazione completamente nuova e diversa dalla preesistenza – allora il nuovo progetto deve prevedere il rispetto delle distanze come da DM 1444/1968.

Fabbricati collabenti, aspetti fiscali

È possibile usufruire delle agevolazioni fiscali?
Sì, un fabbricato collabente siccome può essere iscritto in catasto nella categoria F/2 è di fatto un edificio esistente e, di conseguenza, può usufruire delle detrazioni fiscali previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia e per quelli di riqualificazione energetica, come evidenziano la circolare 36/E/2007 e la risoluzione 215/E/2009 dell’agenzia delle entrate.

È possibile fruire dell’agevolazione “prima casa” nell’ipotesi di acquisto di un immobile collabente?
No, come si evince dalla risposta dell’Agenzia delle entrate all’interpello n. 357 del 30/08/2019. Non è possibile l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste per la ‘prima casa‘ ad immobili classificati come ‘collabenti’. Poiché un’unità collabente non può né essere equiparata ad un immobile in corso di costruzione e neanche ad un immobile abitativo oggettivamente pronto all’utilizzo che si intende acquistare.

La discussione sugli edifici collabenti non si esaurisce con questo approfondimento ma continua nel Forum di Edilportale.