L’accatastamento di un immobile è una pratica catastale volta a comunicare agli uffici del Catasto competenti per territorio, la realizzazione di nuovi fabbricati, modifiche a fabbricati già esistenti o registrazione di fabbricati ancora non dichiarati. La ‘denuncia’ all’Agenzia delle Entrate avviene tramite la presentazione di una domanda di accatastamento con cui oltre a comunicare l’esistenza del nuovo immobile se ne chiede anche l’iscrizione nel registro del catasto degli immobili. Gli immobili per essere accatastati devono essere in regola con i permessi di soggiorno, ci sono però alcuni casi in cui è possibile l’accatastamento di immobili abusivi. Nei prossimi paragrafi vedremo come e se si può accatastare un immobile abusivo.

In cosa consiste l’accatastamento degli immobili e perchè deve essere fatto?

Con la procedura di accatastamento in pratica si procede ad assegnare all’immobile interessato i dati catastali, ovvero, foglio, numero (particella) e subalterno. I dati catastali consentono inoltre di poter determinare la rendita catastale, necessaria per il calcolo delle tasse da pagare sull’immobile. Con l’accatastamento, infatti, si attribuisce anche un valore fiscale ad un bene immobile oltre a determinare la categoria catastale di appartenenza.

In base alla normativa vigente, l’accatastamento di un immobile deve essere fatto obbligatoriamente nei seguenti casi:

• quando si effettuano interventi di ristrutturazione che comportano ampliamenti, frazionamenti e/o cambi di destinazione d’uso.
• quando si realizzano nuovi immobili.
• quando si vogliono regolarizzare immobili abusivi o che pur essendo in regola non sono mai stati denunciati al Catasto.

In tutti questi casi è necessario presentare domanda di accatastamento presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio.

Come procedere con l’accatastamento di un immobile abusivo?

Prima di capire come fare per procedere con l’accatastamento di un immobile abusivo, vediamo in cosa consiste una pratica di accatastamento. Per registrare un immobile presso il registro del catasto occorre rivolgersi ad un tecnico abilitato che si occuperà di:

• redigere la planimetria dell’immobile.
• redigere la pratica DOCFA per l’attribuzione della rendita catastale.
• assegnazione degli identificativi catastali e della rispettiva rendita.

Una volta presentata tutta la documentazione sopra indicata gli uffici del Catasto procederanno con la registrazione del bene nell’apposito registro e con il suo accatastamento.
Il procedimento da seguire in teoria è lo stesso anche nel caso di un immobile abusivo che però non sempre è possibile accatastare.

Cominciamo con il dire che si parla di immobile abusivo quando quest’ultimo è stato edificato senza una concessione edilizia e/o permesso a costruire e quindi non è in possesso di un titolo abitativo. Il titolo abitativo è una condizione imprescindibile per poter accatastare un bene immobile, di conseguenza prima di procedere con l’accatastamento di un immobile abusivo sarà necessario sanare tale stato acquisendo un titolo abitativo.  Una casa abusiva accatastata è un immobile che in seguito a condono o sanatoria ha potuto acquisire un titolo abitativo e quindi non è più considerata irregolare. Non sempre è possibile sanare un abuso edilizio e in tal caso non sarà possibile accatastare il bene e occorre demolire. Vediamo allora come fare per accatastare un immobile abusivo.

Condono e sanatoria, come sanare un immobile abusivo?

In linea di massima, se si necessita di sanare un immobile abusivo è necessario ricorrere ad un condono edilizio o ad una sanatoria. Il condono edilizio è uno strumento volto a sanare opere costruite in violazione alle norme urbanistiche, come ad esempio le costruzioni realizzate in zone non edificabili o in contrasto con norme come il rispetto delle distanze, etc. In questi casi è necessario attendere che venga promulgato un condono edilizio, pagare le sanzioni dovute e sanare la violazione così da poter ottenere il titolo abitativo.

La sanatoria o permesso di costruire in sanatoria è una richiesta di sanatoria che può essere presentata successivamente alla realizzazione dell’abuso, ma solo in alcuni casi indicati nell’art. 36 del dpr 380/2001. In linea di massima sono sanabili solo gli abusi che rispettino la normativa vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria. Anche nel caso della sanatoria è previsto il pagamento di una sanzione. Non tutti gli abusi quindi sono sanabili, ecco perchè prima di acquistare un immobile è necessario controllare la conformità e regolarità urbanistica del bene. Non è comunque possibile la compravendita di beni abusivi, mentre è prevista la donazione di un immobile abusivo a patto però che il beneficiario della donazione sia messo a conoscenza delle condizioni dell’immobile.

Costi accatastamento immobile abusivo

Per accatastare un immobile abusivo è necessario affrontare una serie di spese. Come prima cosa bisognerà pagare le sanzioni per il condono o la sanatoria, oltre alla parcella per il professionista incaricato di espletare la pratica con la richiesta di sanatoria. Una volta ottenuto il titolo abitativo si può procedere con l’accatastamento dell’immobile che come anticipato sopra dovrà essere effettuato da un tecnico abilitato che dovrà fare la procedura DOCFA. Successivamente occorrerà pagare le imposte catastali previste per questa pratica specifica.